민사 · CONSTRUCTION & REAL ESTATE

안양시 공사대금 변호사

공사를 마쳤다는 사실과 특정 상대방에게 지금 대금을 청구할 수 있다는 것은 나누어 살펴야 합니다. 계약 당사자, 지급 시기, 완성·인도 자료와 미지급 잔액을 먼저 정리합니다.

쟁점과 대응

공사대금을 받지 못했다면, 지급 책임과 미지급액부터 확인합니다

계약 상대방과 지급 조건을 먼저 확인합니다

건축주, 시행사, 원수급인, 현장 담당자의 역할이 서로 다를 수 있습니다. 계약서에 누구의 명의와 서명이 있는지, 누구를 대신하여 계약했는지, 청구 상대방에게 지급 책임을 물을 별도 근거가 있는지 확인합니다. 현장을 소유하거나 공사에 관여했다는 사정만으로 모든 사람이 대금을 지급하는 것은 아닙니다.

잔금 약정에 준공검사·인도·보증서 제출 등의 조건이 있다면 실제 이행 시점을 함께 살펴야 합니다. 사용승인이나 건물 사용 사실만으로 모든 지급 조건이 충족되었다고 단정하지 않습니다.

미완성과 하자, 지급 거절 범위를 구분합니다

계약상 예정된 공정이 남은 경우와 시공은 마쳤으나 보완할 하자가 있는 경우는 다릅니다. 계약 문서·시공 상태·감정 자료를 대조하여 완성 여부를 판단합니다.

하자가 있다고 잔금 전부의 지급을 언제나 거절할 수 있는 것도, 시공자가 하자를 무시하고 전액을 받을 수 있는 것도 아닙니다. 하자보수 청구인지 손해배상인지, 동시이행·상계 요건과 다툼 있는 금액을 구별해야 합니다.

미지급액과 청구 절차를 함께 검토합니다

약정대금, 변경 합의, 기지급금, 다툼 있는 공제액을 구분하고 각 숫자에 계약서·내역서·계좌 자료를 연결합니다. 소송에서 지급 판결을 받는 것과 실제로 돈을 회수하는 것은 별개입니다.

상대방의 재산 상태와 처분 위험에 따라 가압류 등 보전처분의 필요성을 검토합니다. 가압류에는 피보전채권과 보전 필요성에 대한 소명이 필요하고, 법원이 명하는 경우 담보를 제공해야 합니다. 담보의 방식·금액은 법원의 명령을 확인해야 하며 신청이 자동으로 인용되지는 않습니다.

시효는 지급 약정과 권리 행사 시점을 함께 확인합니다

도급받은 자의 공사에 관한 채권에는 민법 제163조 제3호의 3년 단기소멸시효가 문제 됩니다. 기산점은 권리를 행사할 수 있는 때를 기준으로 지급기일·기성금 약정·계약 종료 경위를 확인해야 합니다. 모든 공사대금이 준공일부터 일률적으로 진행된다고 단정하지 않습니다.

청구하는 쪽은 계약과 지급청구의 근거를 뒷받침해야 합니다. 지급 조건인지 기한인지, 동시이행 항변인지에 따라 증명할 사항이 달라지므로 약정 문구를 먼저 확인합니다.

자주 묻는 질문

상담 전 궁금하실 내용

계약서가 없어도 공사대금 소송을 할 수 있나요?

서면 계약서가 없다는 이유만으로 청구할 수 없는 것은 아닙니다. 견적서와 발주 내용, 문자·카카오톡, 세금계산서, 송금 내역, 공사 진행 자료를 연결해 누가 어떤 공사를 얼마에 맡겼는지 설명해야 합니다.

현장 소유자와 계약 상대방이 같은지도 확인해야 합니다. 상담 전에는 최초 견적과 변경 내역, 공사를 요청한 사람의 지위, 이미 받은 금액을 함께 준비해 주세요.

하자가 있다며 잔금 전부를 주지 않으면 어떻게 하나요?

공사가 미완성인지, 완성됐으나 보수할 하자가 있는지 먼저 구별합니다. 하자보수 또는 손해배상 채무와 잔금의 동시이행 관계, 실제 하자의 내용과 필요한 보수비를 확인합니다.

하자가 있다는 이유로 항상 잔금 전액을 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 보수비가 잔금에 비해 매우 적은데도 전액을 거절하면 신의칙상 제한될 수 있습니다. 반대로 시공사도 하자 문제를 외면한 채 전액을 받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 준공 자료와 하자 통지·보수 요청, 감정·견적 자료를 함께 확인해야 합니다.

공사대금은 언제까지 청구해야 하나요?

도급받은 자의 공사에 관한 채권에는 민법 제163조 제3호의 3년 단기소멸시효가 적용됩니다. 상인 사이의 공사 거래라는 이유만으로 5년으로 늘어나는 것은 아닙니다. 기성금·잔금의 지급 약정과 실제 권리를 행사할 수 있었던 때를 확인해야 하므로, 모두 준공일부터 시작한다고 단정할 수 없습니다.

내용증명을 보냈다는 사정만으로 시효 문제가 끝나는 것도 아닙니다. 최고를 했다면 원칙적으로 6개월 안에 재판상 청구·가압류 등 민법 제174조에서 정한 후속 조치가 필요합니다. 채무 승인은 이와 별개의 시효 중단 사유이므로 상대방의 답변·일부 지급 경과와 지급 약정일을 함께 확인해야 합니다.

돈을 받으려면 소송 전에 가압류부터 해야 하나요?

가압류는 장래 집행을 보전하기 위한 절차로, 모든 사건에서 반드시 먼저 해야 하는 것은 아닙니다. 채권의 근거와 금액, 상대방의 재산 처분 위험 등 보전 필요성을 소명하고 법원이 명하는 담보를 제공해야 할 수 있습니다.

지급 판결과 실제 회수는 별개이므로 재산 상황과 집행 가능성도 함께 살펴야 합니다. 다만 가압류 신청이 자동으로 인용되거나, 가압류만으로 돈을 지급받는 것은 아닙니다.

공사대금을 안 주면 사기죄로 고소할 수 있나요?

단순한 미지급이나 자금 사정 악화만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 계약·거래 당시의 거짓 설명, 지급 의사·능력에 관한 사정, 상대방을 속여 공사 등 재산상 이익을 얻었는지를 구체적으로 살펴야 합니다.

계약 이후의 미지급 사실은 판단 자료가 될 수 있지만 그것만으로 당시의 편취 의사를 단정하지 않습니다. 형사 고소와 민사상 공사대금 청구는 요건과 목적이 다르므로, 거래 당시 자료와 이후 지급 경과를 구별해 준비하는 것이 좋습니다.

정동욱 변호사의 수행사례