안녕하세요. 공동법률사무소 KY파트너스 정동욱 대표변호사입니다.

“공사가 잘못돼 확인해 보니 업체에 필요한 등록이 없었습니다. 이미 준 공사비를 전부 돌려받을 수 있나요?”

등록 위반은 중요한 문제이지만, 그것만으로 이미 지급한 돈 전부가 자동 반환된다고 단정할 수는 없습니다. 어떤 공종에 어떤 등록이 필요했는지, 계약과 공사의 법적 상태가 무엇인지, 이미 완성된 부분과 손해가 무엇인지를 나누어 살펴야 합니다. 이 글은 민간 공사의 건축주·발주자 관점에서 확인할 사항을 설명합니다.

1. 사업자등록과 공사업 등록은 다릅니다

사업자등록증에 건설업이나 인테리어라는 종목이 적혀 있다는 사실만으로 해당 공사를 적법하게 도급받거나 시공할 자격이 모두 갖추어졌다고 볼 수는 없습니다. 건설산업기본법의 등록과 전기·소방·정보통신 분야의 등록은 각각 적용 범위를 확인해야 합니다.

먼저 실제 맡긴 공사가 무엇인지 정리합니다. 계약서 제목뿐 아니라 견적서와 공사내역서, 변경 지시, 실제 시공 범위가 자료가 됩니다. 여러 공종이 섞여 있다면 공종별로 계약 상대방과 실제 수행 업체를 나누어 확인하는 것이 좋습니다.

금액이 작으면 언제나 등록이 필요 없다는 설명도 경계해야 합니다. 법령에 경미한 공사 등의 예외가 있더라도 공종·금액과 산정 방식에 따라 적용이 다릅니다. 동일 공사를 여러 계약으로 나눈 경우의 합산 문제도 확인해야 합니다. 특정 금액 하나를 모든 공종에 공통 적용하지 않는 것이 중요합니다.

2. 등록 위반과 계약의 효력은 바로 같은 결론이 아닙니다

법률이 어떤 영업행위를 금지하고 처벌한다는 사실과, 그 행위와 관련된 사법상 계약을 무효로 보아야 한다는 결론은 구별됩니다. 해당 규정의 목적과 문언, 거래 관계와 구체적 사정을 검토해야 합니다. 무등록 사실만으로 계약금·기성금·잔금의 처리가 한꺼번에 결정되는 것은 아닙니다.

계약금 반환을 구할 때에도 무엇을 근거로 반환을 청구하는지 명확해야 합니다. 계약이 유효한 상태에서 단순히 지급액을 돌려 달라고 하는 것인지, 취소나 해제로 계약관계를 정리하는 것인지, 손해배상을 구하는 것인지에 따라 필요한 요건과 입증이 달라집니다.

등록을 보유했다고 적극적으로 속였거나 그 여부를 계약의 중요한 조건으로 정한 경우에는 설명 내용과 계약 체결 경위를 더 살펴야 합니다. 그렇다고 등록이 없다는 사실만으로 사기나 계약 취소가 모두 인정되는 것은 아닙니다. 실제 설명, 의사결정에 미친 영향과 상대방의 인식 등 자료가 필요합니다.

3. 계약을 끝내려면 종료 근거부터 확인합니다

공사가 진행 중이라면 앞으로 공사를 맡길 수 있는지와 이미 진행된 부분을 어떻게 처리할지가 함께 문제 됩니다. 계약상의 해제·해지 조항, 등록 유지 약정, 공사 이행 상태와 보완 가능성 등을 확인해야 합니다. 계약 종료의 의사표시와 필요한 최고 절차도 구별해야 합니다.

상대방의 채무불이행을 이유로 해제하는 것과 도급인이 임의로 계약을 종료하는 것은 손해배상과 정산 효과가 다를 수 있습니다. 업체가 마음에 들지 않는다는 사정이나 등록 문제가 의심된다는 사정만으로 곧바로 모든 공사를 중단시키고 다른 업체를 투입해도 된다고 생각하면 위험합니다.

급박한 안전 문제가 있다면 인명과 피해 확대 방지를 우선해야 합니다. 동시에 기존 현장의 상태와 필요한 조치, 상대방 통지와 답변을 가능한 범위에서 기록해야 합니다. 현장 출입·점유와 자재 소유 문제도 별도로 살펴야 합니다.

4. 이미 시공한 부분과 지급한 돈을 대조합니다

실제 공사가 진행된 사안에서는 지급액 전부를 반환할지, 기성 부분에 대한 정산을 거칠지 검토해야 합니다. 계약 종료의 법적 효과와 완성 부분의 이용 가치, 정산 약정과 청구 근거에 따라 달라집니다. 지급액만 적은 표로는 남은 쟁점이 설명되지 않습니다.

계약금·선급금·기성금이라는 명칭과 실제 지급 목적이 다를 수도 있습니다. 지급 시점과 조건, 어느 공정의 대가인지, 이후 정산에 어떻게 반영됐는지 확인합니다. 이미 시공한 부분, 미시공 항목, 추가공사와 기지급금을 각각 나누는 것이 출발점입니다.

기존 시공을 전부 철거하고 재시공해야 한다는 주장도 자료가 필요합니다. 하자 부위와 원인, 부분 보수 가능성, 전면 철거의 필요성과 합리적인 비용을 설명해야 합니다. 새 업체의 견적서가 있다는 이유만으로 그 전액이 기존 업체의 배상 책임이 되지는 않습니다.

5. 하자와 공사 지연의 손해는 별도로 입증합니다

무등록 문제와 별도로 시공한 목적물에 하자가 있거나 공사가 지연됐다면 그 책임을 검토할 수 있습니다. 하자보수나 그에 갈음하는 손해배상, 지체상금 또는 일반 손해배상은 계약 내용과 적용 법리를 따로 확인해야 합니다.

손해는 구체적이어야 합니다. 실제 보수에 필요한 비용인지, 기존 계약에서 원래 부담했을 비용인지, 상대방의 잘못으로 추가된 지출인지 구별해야 합니다. 영업손해나 임대료 등 확대 손해는 발생과 인과관계, 예견 가능성 등 추가 쟁점이 있을 수 있습니다.

동일한 비용을 계약금 반환, 하자보수비, 후속공사비라는 이름으로 거듭 청구하지 않도록 계산도 점검해야 합니다. 청구 항목이 많다고 회수 가능 금액이 그대로 늘어나는 것은 아닙니다. 정산표에는 각 항목의 법적 근거와 증거를 연결해 두는 편이 좋습니다.

6. 고소와 돈을 돌려받는 절차는 구별합니다

개별 공사업법의 위반이 의심된다면 형사 고소와 행정기관 신고 등을 검토할 수 있습니다. 이때 어떤 등록이 없었는지, 누가 계약·영업·시공을 했는지와 적용 법률을 구체화해야 합니다. 공사 전체를 하나의 혐의로 뭉뚱그리면 실제 쟁점이 흐려질 수 있습니다.

하지만 고소장이 접수되거나 검찰이 기소했다는 사실만으로 돈이 자동 반환되지는 않습니다. 민사상 청구권과 상대방 재산, 집행 가능성을 별도로 살펴야 합니다. 재산 처분의 위험이 있다면 가압류 등 보전처분이 필요한지도 검토할 수 있으나, 피보전채권과 보전 필요성에 관한 소명이 필요하고 법원이 명하는 담보를 제공해야 할 수 있습니다. 신청이 자동 인용되는 것은 아닙니다.

합의가 진행된다면 얼마를 언제 지급하는지뿐 아니라 남은 민사 청구를 포기하는 문구가 있는지도 중요합니다. 아직 지급받지 않은 돈이 있는데 먼저 모든 권리를 포기하는 합의에 서명하지 않도록 지급 조건과 권리 처리 범위를 확인해야 합니다.

7. 상담 전에는 이 자료를 준비해 주세요

최초 계약서와 견적·내역서, 변경 합의, 업체가 등록이나 자격에 관해 설명한 메시지를 준비합니다. 업체의 정확한 법인명·상호와 계약 명의, 공종별 등록 확인 자료, 실제 현장 수행 업체도 구분해 두는 것이 좋습니다.

공사 진행 상황은 날짜별 사진과 작업 기록으로 확인합니다. 완료·미시공·하자 항목을 나누고, 각 항목에 계약 물량과 실제 상태를 연결해 주세요. 보수나 철거 전에 원인을 확인하기 어려워질 가능성이 있다면 증거보전·감정 필요성도 함께 검토해야 합니다.

송금 내역은 날짜·금액·수취인과 지급 사유를 맞추어 정리합니다. 법인과 대표 개인, 다른 업체 계좌가 섞인 경우에는 누가 어떤 지위에서 돈을 받았는지를 확인해야 합니다. 사실이 확인되지 않은 사람까지 책임자로 단정하는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 등록이 없으면 공사비를 한 푼도 지급하지 않아도 되나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 계약 효력과 실제 이행, 기성 정산, 하자와 항변의 범위를 검토해야 합니다. 무등록 문제와 현재 지급 의무는 별도로 판단해야 합니다.

Q. 다른 등록 업체가 실제 작업했다면 문제가 없나요?

실제 시공자가 누구인지뿐 아니라 누가 도급받았는지, 공종별 분리발주·하도급 규정과 예외 요건을 확인해야 합니다. 다른 업체를 투입했다는 사정 하나로 적법성이 결정되지는 않습니다.

Q. 고소를 하면 민사소송은 기다려도 되나요?

형사절차가 진행된다는 이유로 민사상 시효나 권리 행사 문제가 모두 멈추는 것은 아닙니다. 손해 확대와 재산 처분 위험, 증거 확보와 각 절차의 기간을 함께 검토해야 합니다.

위반 사실과 반환·정산 근거를 연결합니다

건축주가 확인해야 할 것은 ‘등록이 없다’는 한 문장에 그치지 않습니다. 어떤 규정이 적용되는지, 계약을 어떻게 정리할지, 이미 받은 공사의 가치와 손해를 어떻게 계산할지를 함께 보아야 합니다. 건설 관련 형사 쟁점과 민사상 공사대금·하자 책임을 구별해 준비하는 것이 분쟁 해결의 출발점입니다.