안녕하세요. 공동법률사무소 KY파트너스 정동욱 대표변호사입니다.
“건축주가 더 해 달라고 해서 공사했는데, 이제 와서 원래 계약에 포함된 공사라고 합니다.”
“공사비는 나중에 정산하자고 해서 먼저 끝냈습니다. 돈을 달라고 하니 금액을 정한 적이 없다고 합니다.”
추가공사대금 분쟁에서는 공사한 사진과 지출한 영수증을 많이 가지고도 청구가 막히는 경우가 있습니다. 그 자료가 무엇을 더 시공했는지는 보여 주더라도, 상대방이 별도 대금을 지급하기로 했는지까지 설명해 주지는 못하기 때문입니다.
계약에 따른 추가공사대금을 청구하는 수급인은 당초 계약을 넘어선 공사와 그에 관한 유상 합의, 실제 시공과 청구 금액의 근거를 주장·증명해야 합니다. 명시적인 약정뿐 아니라 전체 경위에서 인정되는 묵시적 합의도 검토합니다. 서면 변경계약서가 없다는 사정만으로 언제나 청구가 불가능한 것도 아니지만, 실제로 비용이 들었다는 사정만으로 전액을 받을 수 있는 것도 아닙니다.
이 글은 민간 건축·인테리어 공사의 시공자·수급인 관점에서 추가공사대금 청구의 출발점을 정리합니다. 공공공사와 하도급법이 적용되는 거래에는 별도 규정과 계약 조건이 문제 될 수 있으므로 구별해서 보아야 합니다.
1. 먼저 ‘원래 하기로 한 공사’부터 확인합니다
민법 제664조의 도급은 일을 완성하고 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 추가공사대금을 살펴볼 때에도 당사자 사이에 어떤 범위의 일을 얼마에 하기로 했는지를 먼저 확인해야 합니다.
공사계약서만이 아니라 계약에 편입된 견적서, 물량내역서, 도면, 시방서와 특약을 함께 봅니다. 문서 사이에 차이가 있으면 어느 문서를 우선하기로 했는지도 확인합니다. 도면과 견적서의 날짜가 다르면 계약 당시 어떤 버전으로 합의했는지가 중요합니다.
예를 들어 실내 일부 벽면 도장을 맡았는데 나중에 다른 층의 도장까지 요청받았다고 가정해 보겠습니다. 이는 설명을 위한 가상 사례입니다. 추가로 한 층을 시공한 사실 외에도, 처음 계약에는 어느 층까지 포함되어 있었는지를 보여 주어야 합니다.
반대로 견적서에 세부 작업이 하나하나 적혀 있지 않다는 이유만으로 모두 추가공사가 되는 것은 아닙니다. 약정한 결과물을 완성하는 데 포함되는 작업인지, 별도의 요구로 범위가 늘어난 것인지 계약 전체를 살펴야 합니다.
2. 공사를 더 했다는 사실과 별도 보수 합의를 나누어 봅니다
현장에서 가장 많이 혼동하는 두 가지가 ‘추가 시공’과 ‘추가 대금’입니다. 당초 범위를 넘어 작업했다는 사실을 확인한 다음에는, 그 일을 상대방의 요청이나 합의에 따라 별도 대금을 받고 하기로 했는지를 검토해야 합니다.
직접 대금을 정한 변경계약서가 있으면 출발점이 분명해집니다. 다만 그 문서가 어느 항목까지 정한 것인지는 확인해야 합니다. 그러나 실제 현장에서는 “이 부분도 해주세요”, “금액은 마무리하고 정리합시다”라는 대화로 일이 진행되기도 합니다. 이때는 요청과 답변의 앞뒤 맥락, 견적 전달 여부, 시공 경과와 사후 정산 협의 등을 함께 보아 합의 내용을 판단하게 됩니다.
대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223, 2010다70230 판결은 추가공사 여부를 판단할 때 계약의 목적, 변경 경위, 지시나 묵시적 합의, 약정 내용과 실제 공사, 추가 비용의 비중 등을 종합하도록 설명합니다. 도면상 면적 차이 등을 근거로 추가공사를 인정한 원심을, 계약 자료와 실제 시공 내용 등을 살펴 파기환송한 사례입니다.
민간 도급의 추가·변경 약정이 언제나 서면으로만 성립하는 것은 아닙니다. 다만 서면 승인 특약이 있다면 문언·취지와 실제 이행 경위를 확인해야 합니다. 특약이 있다고 묵시적 합의가 언제나 배제되는 것도, 실제로 시공했다고 특약을 무시할 수 있는 것도 아닙니다.
상대방이 시공 사실을 알고 있었다거나 결과물을 사용했다는 사정도 하나의 자료가 될 수 있습니다. 그러나 그 사실 하나만으로 별도 대금 지급 약정까지 언제나 인정된다고 단정하기는 어렵습니다. 요구한 사람의 권한, 당초 계약 내용, 무상 작업에 관한 협의 등 다른 사정이 함께 문제 됩니다.
3. 요청한 사람이 누구인지, 누구에게 청구할지도 확인합니다
건축주가 직접 요청한 경우와 현장소장, 감리자, 설계자, 다른 공종 업체가 말한 경우는 구별해야 합니다. 현장 업무를 조율할 수 있다는 것과 건축주를 대신해 공사비를 늘릴 권한이 있다는 것은 별개의 문제입니다.
권한이 불분명하더라도 사후 추인이나 표현대리의 요건이 충족되는지 검토할 여지는 있습니다. 다만 직함만으로 인정되는 것은 아니며, 권한의 근거와 거래 상대방이 그렇게 믿은 사정 등을 개별적으로 살펴야 합니다.
회사와 계약했다면 요청자의 직함, 위임 범위, 이전 변경계약 처리 방식, 회사의 승인과 사후 대응을 확인합니다. 권한이 불분명한 지시라면 대금을 부담할 계약 상대방에게 작업 범위와 견적을 전달하고 확인을 받아 두는 것이 도움이 됩니다.
하수급인이 원수급인으로부터 일을 받은 현장에서는 발주자가 현장에 있었다는 이유만으로 발주자에게 직접 대금을 청구할 수 있는지도 신중히 보아야 합니다. 계약 당사자와 직접지급 약정 등 별도 법적 근거를 구별해야 합니다.
4. 추가공사 합의와 공사비 액수는 따로 입증합니다
추가공사를 유상으로 하기로 했다는 합의가 인정되더라도, 청구한 금액 전부가 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 견적 금액에 대한 승인이 있었는지, 수량과 단가를 어떻게 정했는지, 부가가치세를 포함했는지 등을 확인해야 합니다.
금액을 미리 확정하지 않은 경우에도 그 사정만으로 언제나 무상공사가 되는 것은 아닙니다. 다만 어떤 범위를 유상으로 맡겼는지와 합리적인 보수액을 뒷받침할 자료가 필요합니다. 당초 계약 단가를 적용할 약정이 있는지, 공사의 종류와 실제 수량, 통상적인 대가를 판단할 자료가 있는지 등을 살피게 됩니다.
인건비·자재비 영수증은 비용 지출을 보여 주는 자료입니다. 그 지출액이 그대로 상대방이 약정한 공사비가 되는 것은 아닙니다. 견적에 반영한 경비와 이윤을 포함한 보수인지, 실제 비용 정산을 약속한 거래인지에 따라서도 설명할 내용이 달라집니다.
감정이 필요한 경우도 있습니다. 그러나 감정으로 작업량이나 공사비가 계산되었다고 추가 대금 지급 합의까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 합의의 존재와 범위는 계약서와 대화, 업무 경과 등으로 설명해야 합니다.
5. 같은 현장에서도 항목별 증거에 따라 판단이 달랐습니다
서울동부지방법원 2020. 12. 9. 선고 2019가합104868 판결은 매장 인테리어 공사를 마친 업체가 약 3억 7,887만 원의 추가대금을 청구한 사건입니다. 법원은 약 1,229만 원과 지연손해금만 인정했습니다.
야간작업으로 비용이 더 든 사실은 인정되었지만, 원래 계약에 포함된 공사의 원가 증가였고 계약 전 작업신청서 등에서 야간작업을 예상할 수 있었다는 사정을 보았습니다. 추가·변경 시공이 확인된 다른 항목들도 발주자의 요청·지시에 따른 것이라는 증거가 없어 배척되었습니다.
반면 CCTV 배선, 주방동력 등 일부 작업은 발주자 측 실무자의 지시와 시공이 인정되었습니다. 문자에서 임원의 지시를 전달한 경위가 드러난 점, 추가 비용에 관한 통보와 예상 가능성 등도 판단에 반영되었습니다. 이 항목들은 사전 서면 승인을 받지 않았다는 이유만으로 청구를 배척하지 않았습니다.
이 판결은 ‘문자만 있으면 승소한다’거나 ‘서면 승인 특약은 효력이 없다’는 뜻이 아닙니다. 같은 현장에서도 계약 범위·지시·합의의 증거를 작업별로 연결해야 한다는 의미로 참고할 사례입니다. 저희 사무소의 수행 사례가 아닌 외부 1심 판결이며, 확정 여부는 별도로 확인하지 않았습니다.
6. 처음에는 이 네 묶음의 자료부터 정리해 보세요
① 당초 공사 범위를 보여 주는 자료
계약서와 특약, 최초 견적서, 계약에 사용한 도면·시방서, 제외 공종에 관한 협의 자료입니다. 계약 후 작성된 변경도면을 처음부터 적용된 도면처럼 섞지 말고 날짜와 버전을 구별합니다.
② 추가 요청과 승인에 관한 자료
변경계약서, 추가 견적서와 전달 내역, 이메일, 문자·카카오톡, 현장회의록, 공사 지시서입니다. 일부 문장만 떼어 두기보다 관련 대화와 첨부파일을 함께 보존하고, 발신자와 수신자가 누구인지 확인할 수 있어야 합니다.
③ 실제 시공을 보여 주는 자료
작업 전후 사진, 위치가 표시된 도면, 작업일보, 출역 내역, 납품서, 시공 수량 자료입니다. 전체 사진과 세부 사진을 연결하고 날짜·층·호실·공종을 표시하면 어느 작업의 자료인지 설명하기 좋습니다.
④ 금액과 정산 경과를 보여 주는 자료
승인된 견적, 단가 협의, 세금계산서, 지급 내역, 정산표, 상대방의 답변입니다. 일부 대금을 받았다면 어떤 공사비로 받은 것인지도 표시해야 합니다. 세금계산서를 발행했다는 사실과 상대방이 그 금액에 동의했다는 사실은 같지 않습니다.
작업 항목마다 위 네 묶음을 연결하면 주장에 빠진 부분이 보입니다. 자료의 양보다 어느 자료가 어떤 사실을 설명하는지가 중요합니다. 원본 파일은 유지하고 제출용 정리본과 구별해 두시기 바랍니다.
7. 소송 전에는 청구할 공사와 제외할 공사를 나누어야 합니다
추가공사라고 적은 정산표에 당초 계약에 포함된 작업, 시공상 잘못을 고친 작업, 건축주 요청으로 사양이 바뀐 작업이 함께 섞여 있으면 다툼이 커집니다. 작업별로 변경 이유와 비용 부담의 근거를 구분해야 합니다.
삭제된 공사나 줄어든 물량, 이미 지급된 추가대금도 함께 확인합니다. 늘어난 공사만 합산하고 줄어든 범위를 빠뜨렸다면 전체 정산에서 다시 문제가 될 수 있습니다. 같은 비용을 기본 공사대금과 추가공사대금에 중복 반영하지 않았는지도 점검합니다.
이미 정산합의서나 확인서를 작성했다면 추가공사대금까지 정리한 문서인지, 특정 항목을 유보했는지 확인해야 합니다. 상대방의 확인을 받았다는 설명만으로 문서 전체의 법적 효과를 생략해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 추가공사 계약서를 따로 쓰지 않았으면 청구할 수 없나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 민간 공사에서는 대화와 이행 경위 등을 통해 유상 추가공사에 관한 합의를 판단할 수 있습니다. 다만 계약상 서면 승인 특약과 적용 법령, 지시자의 권한을 확인해야 합니다. 작업 사진만으로 모든 요건이 증명되는 것은 아닙니다.
Q2. 건축주가 현장에서 시공을 지켜보고도 말리지 않았습니다. 돈을 받을 수 있나요?
그 사정만으로 단정할 수 없습니다. 원래 계약 범위, 작업을 요청한 경위, 견적 안내와 답변, 무상 협의 여부 등을 함께 보아야 합니다. 시공을 알고 있었다는 것과 추가 대금에 동의했다는 것을 구별합니다.
Q3. 견적서는 보냈는데 답장이 없습니다. 승인으로 보아도 되나요?
답장이 없다는 사실만으로 금액 승인을 단정해서는 안 됩니다. 견적 전달 후 상대방이 작업을 요청하고 진행을 협의한 사정 등이 있다면 전체 경위 속에서 묵시적 합의의 자료로 검토할 수 있습니다. 앞으로 진행할 작업이라면 견적의 수령과 승인 여부를 명확히 확인하는 편이 좋습니다.
Q4. 비용이 예상보다 많이 들었다면 모두 추가공사대금인가요?
그렇지 않습니다. 당초 약정 범위 안의 공사를 수행하면서 원가가 늘어난 문제와 공사 범위 자체가 추가·변경된 문제는 구별해야 합니다. 물가 변동이나 공기 연장에 따른 비용은 별도 약정과 청구 근거를 검토해야 합니다.
먼저 계약 범위와 합의, 시공, 금액을 연결하세요
추가공사대금 청구는 ‘일을 더 했다’는 한 문장에서 끝나지 않습니다. 원래 계약과 무엇이 달라졌는지, 누가 유상으로 요청·승인했는지, 실제 무엇을 얼마나 시공했는지, 어떤 기준으로 돈을 계산했는지가 이어져야 합니다.
상담을 준비하신다면 추가 작업을 항목별로 나누고, 그 옆에 지시 자료·시공 자료·금액 자료를 묶어 보시기 바랍니다. 무엇을 입증할 수 있고 어떤 자료를 더 확보해야 하는지가 구체적으로 드러납니다.
관련 법령과 판례
민법 제664조. 대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223, 2010다70230 판결. 서울동부지방법원 2020. 12. 9. 선고 2019가합104868 판결.