안녕하세요. 공동법률사무소 KY파트너스 정동욱 대표변호사입니다.

아파트 1층 세대 앞에 있는 공간은 그 세대만 사용할 수 있는 곳일까요? 위치가 가깝다는 사실과 법적으로 독점 사용할 권한이 있다는 결론은 다릅니다. 도면과 관리규약, 공간의 구조·용도를 확인해야 합니다.

제가 원고를 대리한 사건에서는 다른 구분소유자가 공동으로 사용해야 할 정원에 데크와 난간, 담벼락을 설치하고 개인 정원처럼 사용한 문제가 다투어졌습니다. 법원은 해당 정원이 전체공용부분이고, 시설물 철거가 보존행위에 해당한다고 판단해 철거를 명했습니다.

정원의 위치보다 법적 성격이 중요했습니다

의뢰인은 아파트의 구분소유자였습니다. 1층 소유자가 세대 앞 정원에 시설물을 설치하고 독점적으로 사용하면서 분쟁이 발생했습니다. 상대방이 설치한 시설물에는 다른 입주민의 출입을 막는 잠금장치가 있는 담벼락도 포함되어 있었습니다.

첫 번째 쟁점은 이 공간이 특정 세대만을 위한 일부공용부분인지, 입주민 전체의 공용부분인지였습니다. 겉으로 보기에 1층 세대와 이어져 있다는 이유만으로 판단할 수는 없었습니다. 관리규약과 설계 도면에 나타난 성격, 해당 공간이 건물 전체에서 하는 기능을 함께 살펴야 했습니다.

도면과 공용 설비가 공간의 기능을 보여 주었습니다

저는 관리규약과 설계 도면을 근거로 정원이 전체공용부분이라는 점을 주장했습니다. 특히 정원 지하에는 아파트 전체에 관련된 오수관과 소방시설 등이 매설되어 있어 공동 관리가 필요한 공간이라는 점을 설명했습니다.

시설물이 단순한 장식물인지도 구별했습니다. 다른 소유자의 접근을 차단하고 공용 배관 등의 관리까지 어렵게 하는 구조라면, 시설물의 형태와 사용 상태가 철거 필요성을 판단하는 자료가 됩니다. 공용부분이라는 주장에 도면과 실제 이용·관리 관계를 연결하는 것이 중요했습니다.

구분소유자 한 사람이 청구할 수 있는지도 다투었습니다

두 번째 쟁점은 의뢰인 개인이 관리단 집회 결의 없이 철거를 청구할 수 있는지였습니다. 집합건물의 공용부분에 관한 행위는 보존·관리·변경 중 어떤 성격인지에 따라 필요한 절차와 권한이 달라질 수 있습니다.

저는 이 사건 시설물 철거가 새로운 공간을 만들거나 이용 방법을 새로 정하려는 행위가 아니라, 공용부분의 현상을 유지하고 원상회복시키는 보존행위에 해당한다고 주장했습니다. 이를 통해 공유자인 의뢰인 개인이 청구할 수 있다는 점을 설명했습니다.

다만 공용부분의 시설물을 없애 달라는 청구가 모두 보존행위가 되는 것은 아닙니다. 해당 시설물의 목적과 설치 경위, 적법한 사용 권원, 공동 이용에 미치는 영향과 청구 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 이 사건의 결론을 다른 공용시설 철거에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

법원은 시설물 철거를 명했습니다

법원은 정원이 전체공용부분에 해당하고 시설물 철거가 공유물의 보존행위라는 주장을 받아들였습니다. 그 결과 상대방에게 시설물을 철거하라는 판결이 선고되었습니다.

이 글에서 소개하는 결과는 시설물 철거를 명한 판결입니다. 판결 확정이나 실제 철거 완료를 의미하는 것은 아닙니다. 인천 검단에 있는 제 사무소에서 상담하는 지역과 이 사건 부동산의 소재지는 구별됩니다.

비슷한 분쟁에서 먼저 확인할 자료

공용부분 분쟁은 사진 한 장만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 집합건축물대장과 도면, 관리규약, 관련 결의·합의 자료, 시설물 설치 전후 사진과 출입 상태를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 어느 공간이 어떤 기능을 하고 누가 사용·관리하는지를 설명할 수 있어야 합니다.

상대방이 오래 사용했다고 주장한다면 그 사용을 허용한 근거가 무엇인지도 살펴야 합니다. 반대로 다른 사람의 사용이 부당하다고 생각하더라도 임의로 시설물을 철거하는 방식은 별도의 손해배상·형사 분쟁을 만들 수 있습니다. 권리와 절차를 확인한 뒤 적법한 방법을 선택해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 1층 앞 정원은 모두 전체공용부분인가요?

그렇지 않습니다. 구조와 용도, 도면과 규약 등 해당 건물의 자료를 확인해야 합니다. 이 사건에서는 공용 설비와 공동 관리의 필요성 등이 함께 판단 근거가 되었습니다.

Q. 관리단 결의가 없으면 소송을 할 수 없나요?

행위의 성격과 청구권자를 구별해야 합니다. 이 사건에서는 보존행위라는 점이 인정되어 개인의 청구가 받아들여졌습니다. 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 권리 행사는 보존행위로 볼 수 없는 경우도 있습니다. 관리나 변경에 해당하는 다른 사안은 필요한 결의와 요건을 따로 확인해야 합니다.

Q. 철거 판결을 받으면 바로 직접 부숴도 되나요?

판결 내용과 집행 요건, 상대방의 이행 여부에 따라 적법한 집행 절차를 확인해야 합니다. 판결을 받았다는 이유만으로 임의 철거를 해도 된다고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

공간의 성격과 청구의 성격을 함께 봅니다

이 사건의 핵심은 정원이 전체공용부분이라는 점과 철거가 보존행위라는 점을 함께 설명한 데 있습니다. 공용공간을 둘러싼 갈등에서는 어느 쪽이 불편한지만이 아니라, 권리의 근거와 필요한 절차를 자료로 확인해야 합니다.