안녕하세요. 정동욱 변호사입니다. 임대차가 끝나기 전에 건물주가 후임 임차인을 이미 정했다고 통보하면, 기존 임차인은 자신이 구한 사람과 권리금 계약을 맺을 기회를 잃을 수 있습니다. 제가 임차인 측 공동 대리인으로 참여한 이 사건에서는 임대인의 통지와 협의 경과를 근거로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 책임을 인정받았습니다.
후임 임차인을 누가 정할 것인지가 쟁점이었습니다
편의점 점포를 빌린 프랜차이즈 회사는 임대인과 계약 연장을 협의했습니다. 그러던 중 임대인이 다른 업체를 후임으로 정했다며 재계약이 어렵다고 통보했습니다. 계약 만료까지 47일이 남아 있었습니다.
임차인은 재계약이 어렵다면 자신이 후임 임차인을 주선할 수 있도록 협조해 달라고 서면으로 요청했습니다. 이후 임대인이 후임을 정한 경위에 이의를 제기했습니다. 임대인은 점포를 인도해 달라는 입장을 유지했고, 별도로 인도소송을 제기했습니다.
법원은 계약 만료 무렵 주고받은 통지를 함께 살폈습니다
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수 기회를 보호합니다. 임차인이 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구하려면 원칙적으로 신규 임차인이 될 사람을 주선해야 합니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 데려올 후보와 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 표시한 경우에는 실제 주선을 하지 않았어도 배상 책임이 인정될 수 있습니다. 관련 판단 기준은 2018다284226 판결에서 확인할 수 있습니다.
이 사건에서 법원은 임대인이 후임을 미리 정한 사실과 함께, 임차인의 구체적인 협조 요청, 이에 대한 임대인의 반응, 점포 인도 요구와 소송 경과를 살폈습니다. 그 결과 계약이 끝날 무렵 임대인이 임차인 측에서 주선할 사람과 계약할 의사가 없다는 뜻을 확정적으로 표시했다고 판단했습니다.
점포를 가맹점주가 운영했다는 항변도 다퉜습니다
임대인은 프랜차이즈 회사가 직접 점포를 운영하지 않아 권리금의 주체가 될 수 없고, 가맹점주의 사용도 동의받지 않았다고 주장했습니다. 법원은 이 사건의 위탁 운영도 프랜차이즈 회사의 영업에 해당한다고 보았습니다. 계약서에 가맹점주를 통한 운영을 예정한 조항이 있었고, 임대인이 가맹점주를 대했던 경위도 함께 고려했습니다.
1심에서 1억 8천만 원대 손해배상 원금이 인정됐습니다
법원은 계약 종료 당시의 권리금에 관한 감정 결과를 근거로 손해배상 원금 180,232,000원을 인정했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 신규 임차인과 약정한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 배상액의 상한으로 정합니다. 이 사건에서는 실제 신규 임차인 주선 없이 계약 종료 당시 감정액을 기준으로 배상액이 인정됐습니다.
2023가단5286083 판결
자주 묻는 질문
건물주가 재계약을 거절했다면 바로 권리금 배상을 청구할 수 있나요?
재계약을 거절한 이유와 신규 임차인 후보를 받아들이겠다는 의사가 있었는지를 따로 살펴야 합니다. 이 사건은 후임 선정 통보와 그 뒤의 협조 요청, 임대인의 대응을 종합해 신규 임차인과 계약할 의사가 없다고 본 사례입니다.
어떤 자료를 남겨 두면 좋을까요?
계약 종료 시점을 확인할 임대차계약서와 갱신 합의서, 후보자를 주선하려고 한 경과, 임대인과 주고받은 통지와 답변을 날짜순으로 보관해 두는 것이 좋습니다. 후보자와 권리금 조건을 협의했다면 그 기록도 함께 정리해 두세요.
후임 임차인 주선과 임대인의 답변을 확인한 이유
권리금 분쟁에서 기존 임차인이 보호받으려면 주선 과정에서 어떤 일이 있었는지를 확인할 수 있어야 합니다. 이 사건에서는 임대인이 후임을 미리 정한 경위와 기존 임차인이 주선 협조를 요청했을 때의 대응이 쟁점이 됐습니다.
비슷한 분쟁에서는 후보자의 임차 의사와 조건, 임대인에게 알린 일시, 임대인의 답변을 날짜순으로 정리하는 것이 중요합니다. 회수 기회를 방해한 행위가 인정되는지와 그로 인한 손해가 얼마인지는 별도로 검토할 문제이므로, 권리금 관련 계약이나 평가자료도 함께 확인해야 합니다.